Организация склада на производстве

О текущей ситуации на российском строительном рынке складской недвижимости и об уникальной отечественной разработке корпорации «Ответственные строительные конструкции» - серии конструкций повторного применения МС-205 для строительства промышленных зданий рассказал коммерческий директор компании Алексей ГОРБАТЕНКО.

RCS – это «Ответственные строительные конструкции», в переводе – «Responsible construction structures».

– Первая компания нашей кор­порации была создана в 1993 году. Наша компания полностью в частной собственности. Все, чего мы достигли за эти 15 лет, создано с нуля. У нас не было никаких государственных корней. К нам не перешла никакая техника методом приватизации или еще что-то. То есть мы полностью все развили сами. На начальном эта­пе, как и многие другие фирмы того времени, мы занимались отделкой, ремонтом, мелким строительством. Тем, чем занимаются и будут зани­маться тысячи подрядных компаний в России.

Почему появилась тема «Ответственных строительных кон­струкций»?

Это связано с приходом к нам в компанию группы, которая смогла внедрить в НИОКР строительстве. Самое главное, что владельцы ком­пании этим загорелись и сделали большие вложения, которые никто из существующих российских компаний никогда не делал. В период с 2003 по 2005 год мы разработали серию конструкций повторного применения МС-205, которая дает те конкурентные преимущества, которые мы сейчас используем в своей работе. Именно это позволило нам выйти из круга стандартных подрядчиков, которых сотни в России, и стать компанией, которая интересна сегодня многим инвесторам.

– А в чем уникальность серии МС-205? Есть ведь уже и МС-207.

– МС-205 – это серия для промыш­ленных, общественных одноэтажных зданий, зданий с антресолями, то есть - это любой склад, любой торговый ком­плекс типа «Ашана» или METRO. Это то, что в настоящий момент в большой степени строится у нас в стране.

МС-207 – это серия конструкций для многоэтажных общественных зданий. В первую очередь, это многоэтажные торговые центры. В какой-то степени административные здания.

– Какая у вашего холдинга специа­лизация в области строительства?

– У нас узкая специализация, ко­торая, правда, охватывает 90% рынка и лежит в сфере промышленных и общественных зданий. Именно под это были разработаны наши серии конструкций. Это дает нам в на­стоящий момент довольно большой спектр неконкурентных преимуществ, которые выражаются в чистой эко­номике.

– Какие существуют подразделе­ния в вашей корпорации?

–Сейчас у нас существует четыре основных подразделения в компании, которые внутри разбиты на свои структуры.

Первое подразделение – это RCS consulting. Реально RCS consulting

– это то подразделение, в которое клиент попадает на первом этапе работы с нами, но из которого уже уходит экс­плуатировать собственный складской комплекс.

Следующее подразделение – это RCS design. В нем находятся две груп­пы проектировщиков, две проектные компании, которые сами по себе не­множко развивались, были разными школами проектирования. Поэтому, если посмотреть на наши объекты, то есть объекты дизайнерского плана, а есть объекты чисто коробочного плана, это немножко разные школы, которые позволяют внутри компании все время проводить какой-то кон­курс идей, раньше это называлось «социалистическим соревнованием», которое не позволяет нашим проек­тировщикам не закостеневать, гово­рить: вот то, что делаю я – это всегда хорошо, а то, что делают другие – это неправильно».

– То есть своеобразная борьба мнений…

– Да, в какой-то степени так. Это связано как с конструированием, так и с подходом к архитектуре, в том числе с проектированием инженерных си­стем. Мы, наверное, одна из немногих, может быть даже единственная ком­пания на российском строительном рынке, которая имеет собственный проектный институт. Фактически то, что представляет собой RCS design, можно назвать проектным институ­том. Мы имеем собственных проек­тировщиков по всем направлениям, даже по таким специфическим, как разработка технологий инженерной системы, системы пожаротушения и оповещения о пожаре.

Причем наша технология проекти­рования позволяет выдать рабочий комплект документации фактически где-то за три с половиной месяца. Соответственно в подразделение RCS design входят КБ заводов, кото­рые разрабатывают деталировочные чертежи. Опять же, вот эта связь проектировщика и инженера КБ по­зволяет решать темы относительно экономической целесообразности использования или неиспользования каких-то элементов, что опять же приводит к экономии для клиента. Потому что инвестора, в конечном счете, интересует только одна вещь – итоговая сумма.

– А какие объекты вы в основном строите?

– Фактически это объекты классов В, В+, А. Почему? Потому что стои­мость строительства склада высотой 9 метров, либо склада с высотой в 12 метров фактически одинакова. Соответственно многие инвесторы, чтобы получить больший выход с квадратного метра, строят склады (сейчас идет опять же стандартная тенденция, которая в большей сте­пени диктуется риэлтерами) не ниже 12 метров.

Реальные площади склада: от 30 до 100 тысяч квадратных метров, по­тому что объекты большей площади сложны инфраструктурно. В первую очередь, для самой логистической компании, которая будет обслуживать эту площадку, потому что дорога все равно одна, и сколько бы площади внутри не было, но ворота, въезд, выезд машин - на все это требует­ся время. Поэтому строительство огромных миллионных хабов, на­верное, – дело будущего, но для этого инвестор должен вкладывать очень большие средства в развитие транспортной инфраструктуры вокруг своего хаба.

– Сегодня идет активное движе­ние компаний в регионы. Строятся склады. Пусть и не все по 100 тысяч квадратных метров, но тем не менее. Складские комплексы появляются то тут, то там.

– В регионах сейчас активно дей­ствуют логистические сети. В на­стоящий момент мы участвуем в двух проектах, для одного логистического и для одного торгового оператора. Схе­ма у всех идет стандартная – деньги зарубежных инвесторов, потому что отбиваться они будут очень долго, и – города-миллионники.

Видя, что московский рынок стано­вится более спокойный, мы заранее начали работу по региональному развитию корпорации. Самый восточ­ный завод в настоящее время у нас расположен в Чебоксарах. У нас есть подразделение RCS Industrial, в кото­рое входят наши производственные площадки.

Есть еще два своих завода в москов­ском регионе. Сейчас идет планомер­ная экспансия, в первую очередь, на юг и восток. Фактически региональный бум по строительству складской не­движимости начнется в ближайшие два-три года. Сейчас уже очень многие объявили об этих проектах, начали искать и покупать земли, подбирать площадки, делать проекты.

Чем мы, наверное, отличаемся от всех российских компаний, так это тем, что когда мы приходим в какой-то конкретный регион, мы, в первую очередь, производим там локализа­цию производства. Мы подбираем производственные площадки, на которых инженеры наших базовых заводов внедряют технологии и си­стемы контроля качества. Фактически, мы в течение трех-четырех месяцев, пока идет подготовительный процесс, осуществляем локализацию про­изводства основных строительных конструкций – это железобетонные конструкции и все конструкции по­крытия.

Сейчас мы обкатываем как раз эту новую схему работы в регионах. Помимо создания самих объектов мы создаем рабочие места в регионах. Как крупная компания, мы несем не­которую социальную нагрузку. В на­стоящий момент у нас порядка 2800 сотрудников, работающих на всех наших предприятиях.

Как показал опыт работы нашего первого завода вне московского региона, когда предприятие начинает ре­ально работать, у него помимо заказов на наше собственное строительство начинают появляться другие заказчики из соседних регионов, оживают про­изводственные связи, которые всегда существовали.

В 2007 году мы приобрели Ша­турский завод железобетонных конструкций. Если честно, то завод еле «дышал». В настоящий момент к нему стали возвращаться заказчики, причем заказчики крупные, старые, с которыми у него сложились взаимо­отношения еще с советских времен. Стали приходить и новые заказчики, которые, видя продукцию завода, понимают, что завод заработал, он начинает давать продукцию, которой не стыдно пользоваться. Это, в том числе, и наш вклад в развитие кон­кретного региона.

– Какой уровень вы для себя види­те в долгосрочной перспективе?

– Мне очень нравится цифра «мил­лион». Где-то к 2010 году мы выйдем на показатель строительства про­мышленных объектов в миллион ква­дратных метров. Будем проектировать объекты, производить конструкции для этих объектов. Для строительства будем более активно привлекать суб­подрядчиков.

В настоящий момент у нас не такой большой объем строительства для одной компании, потому что 90% ра­бот в настоящее время мы выполняем сами, что не совсем характерно для крупной российской компании. Круп­ный российский генподрядчик – это пять инженеров и двадцать юристов. Мы будем развивать свои строитель­ные мощности.

– Если все нормально в плане подготовки к строительству объ­екта по всем основным вопросам, исходя из вашего богатого опыта, сколько времени обычно занимает строительство склада в России в среднем от начала проекта до раз­резания ленточки?

– Обычно проходит 1,5-2 года с момента, когда инвестор пришел в регион и до разрезания ленточки. Срок именно строительных работ – это один строительный сезон. Все понимают, что, начав ранней весной, поздней осе­нью можно закончить строительство склада площадью и 10 тысяч, и 100 кв. м. Это совершенно реально, если ты заранее подготовился.

Мы всегда стремимся к сроку в полтора года, причем стандартный срок нашего контракта 15 месяцев. Фактически это можно уложить в эти сроки, но в каждом проекте могут возникать разные проблемы, кото­рые где-то чуть-чуть увеличивают сроки. Хотя основная проблема, скажу прямо, с которой сегодня сталкиваются все строительные ком­пании, – это срыв финансирования инвестором.

Мы предлагаем ответственные строительные решения, ответствен­ные инновационные решения. Те, кто понимают это, начинают работать с нами. Те, кто работает по старинке, пока и работает по старинке. По большому счету, наш сегмент рынка – неконкурентен. Здесь нет прямой конкуренции между компаниями. Есть различие идеологий, исходя из которых инвесторы определяют, с кем из компаний они будут работать. Фактически прямых конкурентов ни у нас, ни у наших коллег нет, потому что мы все работаем очень по-разному, чтобы составлять кон­куренцию друг другу.

– А сколько сегодня примерно компаний, которых можно счи­тать серьезными игроками в сег­менте строительства складских, производственно-складских поме­щений, по крайней мере, в москов­ском регионе?

– Если не брать западные компании, то не больше 5-6 компаний, которые можно воспринимать всерьез, не только как серьезных региональных игроков, но как игроков федерального масштаба. Региональная игра хороша, пусть Москва очень богатый регион вместе с областью, но в любом случае столичный рынок складской недвижи­мости скоро насытится. Опыт всех ино­странных компаний показывает, что нужно иметь хорошее региональное развитие. Компаний, которые могут хотя бы попробовать пойти по этому пути, по моему мнению, всего пять или шесть.

– А сколько тогда западных ком­паний?

– Их еще меньше. Реально тот кли­ент, который работает с западными строительными компаниями, в бли­жайшие десять лет к российским даже обращаться не будет, потому что у них определенная технология принятия решений.

Зарубежные компании работают фактически на своем рынке. Россий­ские компании работают на своем рын­ке. И в ближайшие десять лет ситуация не изменится.