|
18.07.2013
Москва и Московская область. Итоги первого полугодия
Третий год подряд рынок складской недвижимости демонстрирует рекордно высокую активность. Вопреки ожиданиям некоторого спада в этом году по сравнению с рекордно высоким прошлым, результаты первого полугодия подтверждают сохранение темпов роста рынка московского региона. Почти половина объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2013 г., уже нашла своих арендаторов и покупателей, а объем сделок в первые шесть месяцев оказался сопоставим с показателем 2012 г.
 Девелоперы заявляют о планах строительства до 3 млн кв.м качественных складских площадей в ближайшие два года. Жизнь и конкуренция, несомненно, внесут свои коррективы в эти расчеты, так как многие объекты строятся только «под ключ» для конкретного арендатора. Однако строительство даже 1 млн кв. м в год говорит о высокой скорости развития сегмента. Напомню: рекордный годовой объем ввода был в докризисном 2007 г., когда девелоперы ввели в эксплуатацию около 1,2 млн кв. м.
Запрашиваемые ставки аренды при этом не демонстрируют значительного роста, но произошла их дифференциация в зависимости от удаленности. Дефицит готовых объектов сохраняется, но сохраняется и борьба за качественного арендатора. Однако если спрос останется на текущем уровне, то с учетом реальной инфляции рост ставок с 2009 г. окажется довольно умеренным и составит около 3% в год.
Основные выводы
• В первом полугодии 2013 г. было введено в эксплуатацию 260 тыс. кв. м складских площадей класса «А», что на 4% ниже показателя аналогичного периода 2012 г. (270 тыс. кв. м). Но годовой показатель, согласно заявлениям девелоперов, превысит значение 2012 г. на 70% (1,1 млн кв. м против 650 тыс. кв. м).
• Объём поглощения сохраняется на высоком уровне: около 550 тыс. кв. м качественных складских площадей было арендовано и куплено в московском регионе за первые 6 месяцев 2013 г. Это больше, чем в аналогичном пери-оде прошлого года на 20%, когда было реализовано около 460 тыс. кв. м. Существующие сейчас заявки на аренду и покупку качественных складов позволяют прогнозировать годовой объем поглощения на уровне 1 млн кв. м.
• Доля вакантных площадей сохраняется на уровне 1% уже два года подряд, в целом можно говорить о превышении спроса над предложением в сегменте готовых складских объектов. Однако на рынке складской недвижимости московского региона распространена практика заключения предварительных договоров аренды и основная доля сделок по аренде и продаже приходится на объекты, находящиеся в стадии строительства.
• Средние запрашиваемые ставки аренды на качественную складскую недвижимость за прошедшие полгода практически не изменились, составив 135–140 $/ кв. м /год для объектов класса «А» и 115–117 $/ кв. м /год для объектов класса «B» (triple net). В среднем коррекция составила до 3%, однако мы наблюдали дифференциацию ставок аренды: арендовать объекты, расположенные на расстоянии до 10 км у МКАД, теперь на 7-10% дороже, чем более удаленные от города склады.
Предложение
По итогам первого полугодия 2013 г. общий объём качественных складских площадей на рын-ке московского региона достиг уровня 7441 тыс. кв. м. Объем введенных в эксплуатацию площадей за рассматриваемый период составил 260 тыс. кв. м, что на 4% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. По заявлениям девелоперов, объём ввода новых складских площадей за 2013 г. может превысить аналогичный прошлогодний показатель в 1,7 раз: 1,1 млн кв. м против 650 тыс. кв. м.
Сравнение общего объёма предложения качественных складских площадей в крупных европейских столицах демонстрирует превышение показателя рынка московского региона по отношению к аналогичному для Лондона – порядка 7,4 млн кв. м против около 6,5 млн кв. м. В то же время существующий объём предложения Москвы значительно уступает показателю в парижской агломерации (около 12 млн кв. м), где обеспеченность складскими площадями самая высокая в Европе. В отличие от крупнейших городов Европы рынок московского региона характеризуется низкой обеспеченностью качественными складскими площадями: на одного жителя приходится примерно 0,6 кв. м. В большинстве крупных европейских городов этот показатель находится на уровне 1,0-1,5 кв. м на жителя.
Спрос
По результатам первого полугодия 2013 г. общий объем поглощения на рынке складской недвижимости России составил около 765 тыс. кв. м, из них порядка 72% (550 тыс. кв. м) пришлось на московский регион. Объём поглощения здесь за первые 6 месяцев 2013 г. на 20% больше, чем в аналогичном периоде предыдущего года, когда показатель достиг значе-ния около 460 тыс. кв. м.
Во многом увеличение объема поглощения обусловлено появлением еще в 2011 г. такого продукта, как качественные склады, предназначенные для приобретения в собственность. Сделки с такими объектами составили почти треть (27%) от общего объема поглощения в первом полугодии 2013 г. В прошлом году примерно 20% всех арендованных и купленных складских площадей за год были приобретены в собственность.
В условиях столь низкой доли вакантных площадей (1% в классе «А») наибольший объём поглощения наблюдается на тех же направлениях, где строится наибольший объём новых складов. В первом полугодии 2013 г. наиболее высокий объем поглощения (порядка 60%) пришелся на южные направления (Киевское, Симферопольское, Каширское, Рязанское шоссе). Стоит отметить, что в результате увеличения строительной активности в северной части московского региона за первые 6 месяцев 2013 г. здесь было арендовано и куплено порядка 140 тыс. кв. м складских площадей – четверть общего объема заключенных сделок.
Распределение объема поглощения по профилю бизнеса арендаторов и покупателей складских площадей в первом полугодии 2013 г. сохранилось: около 60% занимают торговые компании (розничная торговля, дистрибуция и интернет-торговля), около 17% – логистические операторы, 10% – производственные компании. Еще 11% приходится на другие сферы бизнеса: компании, организующие архивное хранение документов, транспортные и экспедиторские компании и другие.
Продолжает расти доля операторов online торговли в общем объёме поглощения складов: в первом полугодии 2013 г. почти 20% складских площадей московского региона были сданы в аренду компаниям, работающим в этой сфере. Впервые операторы online торговли продемонстрировали значительный объем поглощения складских площадей в прошлом году, когда их доля достигла 13% в общем объёме арендованных и купленных за этот период складов. До 2012 г. этот сегмент бизнеса занимал менее 3%. Однако мы не ожидаем, что по итогам года доля операторов online торговли в общем объеме поглощения составит более 10%.
Коммерческие условия
Средние запрашиваемые ставки аренды на качественные складские площади за первое полугодие 2013 г. увеличились на 2-3%, составив 135–145 $/ кв. м /год для объектов класса «А» и 115-120 $/ кв. м /год для объектов класса «B» (triple net – без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС).
Отмечается дифференциация арендных ставок в зависимости от расположения склада: площади в складских комплексах, расположенных на расстоянии до 10 км от МКАД, предлагаются по ставкам, которые на 7-10% выше средних по рынку – 140-150 $/ кв. м /год.
По отношению к другим европейским столицам в рейтинге премиальных ставок аренды Москва переместилась на одну позицию вверх (с 7-го на 6-е место). За прошедший год в 8 крупных европейских городах – Амстердаме, Франкфурте, Женеве, Москве, Мюнхене, Осло, Париже, Стокгольме – ставки аренды показали рост. В среднем ставки увеличились на 2-4% в год. Исключением стали Амстердам и Женева, где ставки на премиальные складские объекты за год увеличились более чем на 20%. Снижение ставок было довольно неравномерным: наибольшее падение наблюдалось в Барселоне, Лиссабоне, Мадриде – более 10%, в Бухаресте, Эдинбурге и Лондоне снижение было небольшим – до 5%.
Средние цены продаж складских площадей класса «А» при дефиците готовых зданий на продажу практически не меняются, находясь в диапазоне 1250-1400 $/ кв. м. Предлагаемые складские площади находятся в стадии строительства или доступны покупателю только в формате build-to-suit. Верхняя граница ценового диапазона характерна для предложений складских площадей, находящихся в высокой стадии готовности с удачным местоположением и в радиусе до 20 км от МКАД.
Прогноз
По заявлениям девелоперов, ожидается, что на конец 2013 г. прирост качественных складских площадей составит порядка 1,1 млн кв. м. Это может превысить показатель 2012 г. в 1,7 раза. Таким образом, на начало 2014 г. общий объем предложения может составить более 8 млн кв. м. Однако в случае изменения спроса, а также при отсутствии доступного финансирования эта цифра может быть скорректирована на 30-50%.
По предварительным данным, в следующем году показатель объёма ввода новых складских комплексов продолжит рост: в 2014 г. планируется к вводу в 2,5 раза больше складов, чем в 2012 г. и на 50% больше, чем в текущем году. Такая динамика строительства наблюдается на складском рынке московского региона впервые. Всего за 2013 - 2014 гг. ожидается к выходу на рынок около 2,6 млн кв. м качественных складских площадей, что увеличит общий объём предложения до 10 млн кв. м.
Необходимо ещё раз отметить, что часть площадей в строящихся объектах уже сдана в аренду по предварительным договорам, поэтому их ввод в эксплуатацию не повлечет за собой существенного роста доли вакантных площадей. По нашим прогнозам, во втором полугодии 2013 г. он сохранится на уровне 1-2%.
В первом полугодии 2013 г. спрос на высококачественные складские площади был очень высоким. А анализ текущей активности арендаторов и покупателей позволяет прогнозировать годовой объём поглощения на уровне 1 млн кв. м.
До конца 2013 г. при сохранении текущего уровня спроса и с учетом инфляционных процессов на рынке складской недвижимости московского региона возможен небольшой рост среднего уровня запрашиваемых арендных ставок, примерно на 3-5% – до 140-145 $/кв. м/год на помещения класса «А».
Knight Frank
|