07.02.2014
Рынок Москвы и Московской области. Итоги 2013 года
Вопреки аккуратным прогнозам, результаты 2013 года оказались лучшими за всю историю существования не только для российского складского рынка, но и для Департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank. Приятно, что в этом году мы смогли побить свои же собственные рекорды: ранее ни одной консалтинговой компании не удавалось преодолеть цифру в полмиллиона квадратных метров.
Основные выводы
• В течение 2013 г. прирост качественных складских площадей в московском регионе составил порядка 10%: было введено в эксплуатацию около 760 тыс. кв. м, общий объём предложения составил 7,93 млн кв. м.
• Объем поглощения качественных площадей на рынке складской недвижимости России достиг очередного исторического рекорда: в течение 2013 г. было арендовано и куплено почти 1,8 млн кв. м. Около 72% пришлось на московский регион (1,3 млн кв. м).
• Доля вакантных площадей в классе «А» составила по итогам 2013 г. примерно 1,9%. Стоит отметить, что она не превышает 2% в течение последних 2,5 лет.
• Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение года – на уровне 135–140 $/ кв. м /год. Рост курса доллара по отношению к рублю может привести к сокращению арендных ставок, номинированных в долларах, до 130–135 $/ кв. м /год.
Предложение
В 2013 г. объём нового предложения качественных складских площадей московского региона составил около 729 тыс. кв. м, а общий объем предложения достиг 7,93 млн кв. м. В течение 2013 года введено на 15% больше складских площадей, чем в 2012 году.
Основной грузопоток в московский регион идет через Симферопольское шоссе и трассу «Москва-Дон» на юге Московской области и Ленинградское шоссе на севере. При этом основной объём предложения всегда был сосредоточен на южных (юг, юго-запад и юго-восток) направлениях. Там располагается в два раза больше построенных площадей, чем на севере (север, северо-запад и северо-восток) области. При этом в настоящее время именно в северной части Подмосковья ведется активное строительство качественных объектов и на 2014 г. к вводу заявлено порядка 930 тыс. кв. м – больше половины от общего объёма предполагаемого годового ввода. Но даже несмотря на это, по результатам 2013 г. географическая концентрация площадей все равно останется прежней.
![](files/07022014_1.jpg)
Спрос
Объём поглощения качественных площадей на рынке складской недвижимости московского региона достиг очередного исторического рекорда: в течение 2013 года было арендовано и куплено почти 1,3 млн кв. м. Общий объём сделок по России составил порядка 1,8 млн кв. м, при этом объём поглощения складских площадей в Санкт-Петербурге составил около 13% от общего объёма сделок на российском рынке, а на другие региональные города страны пришлось около 14%.
Почти 36% совершенных в московском регионе сделок – это сделки с блоками площадью порядка 40 тыс. кв. м и больше. Средний размер сделки в московском регионе вырос до 15 тыс. кв. м против 11 тыс. кв. м в 2011 г. и 13 тыс. кв. м в 2012 году. Объём сделок по покупке качественных площадей конечными пользователями почти в 1,8 раз больше, чем в предыдущем году, и составляет почти 500 тыс. кв. м по всей России (около 350 тыс. кв. м из них – в московском регионе). Стоит отметить, что такое увеличение произошло за счет большого размера сделок, а их количество при этом практически не изменилось по сравнению с 2012 годом.
Активность в части аренды и приобретения складских площадей в основном демонстрировали крупные торговые компании (операторы online и offline торговли, дистрибьюторы), в меньшей степени – производители. Пользователи складов становятся более избирательными: у большинства арендаторов есть строгий набор предъявляемых требований, удовлетворение которых позволяет им лучше оперировать на складе и снижать собственные издержки. С большей тщательностью арендаторы подходят к составлению договоров. Формат build-to-suit остается востребованным теперь не столько по причине дефицита спекулятивного предложения, сколько ввиду удобства для пользователя. Доля таких сделок в 2013 г. составила более 20%.
На протяжении последних двух лет доля вакантных складских площадей в московском регионе не поднималась выше 2%. Сейчас рынок находится в сбалансированном состоянии: арендаторы и покупатели имеют возможность выбора складов в высокой стадии готовности, однако он все ещё довольно ограничен, и собственники пока не идут на значительные уступки по ставкам аренды и ценам покупки.
Важным событием на рынке качественной складской недвижимости России в 2013 году стало увеличение активности в региональных городах. Наиболее привлекательные среди них – Екатеринбург, Новосибирск, а также Краснодар и Ростов-на-Дону. На эти четыре города в текущем году пришлось порядка 76% всего объёма поглощения в региональных городах (без учета московского региона и Ленинградской области). Значительно выросло количество запросов на складские комплексы в Самаре, однако складской рынок города характеризуется низкой долей вакантных площадей, и на данный момент ведется активное строительство только одного объекта класса «А». Важно отметить начало развития рынка качественной складской недвижимости в дальневосточном регионе страны. Так, в 2014 году к вводу в эксплуатацию запланировано около 50 тыс. кв. м в логопарке «М60». При этом наличие спроса на современные складские комплексы в регионе позволяет ожидать заполнения проектов арендаторами еще на этапе строительства.
Сохраняется интерес российских владельцев крупнейшего частного капитала к инвестициям в складскую недвижимость. Объем инвестиций за прошедший год вырос почти в два раза – до уровня $1,2 млрд. Рекордно высокие объемы поглощения, дефицит готовых к въезду объектов, повышение качества строительства, а также стабильный рост ставок аренды делают складские объекты привлекательным инвестиционным продуктом. В 2013 году было осуществлено несколько крупных инвестиционных транзакций: приобретение группой «БИН» складского объекта в Томилино и портфеля компании MLP, покупка завода Tinkoff компанией «А+ Девелопмент», покупка компанией «Аквион» здания в складском комплексе «ПНК-Внуково», а также приобретение компанией RB Invest здания в складском комплексе «ПНК-Чехов» – всё это почти 15% от общего объема инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости.
Коммерческие условия
Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение года – на уровне 135–140 $/ кв. м /год. При росте курса доллара по отношению к рублю мы, вероятнее всего, увидим сокращение номинированных в долларах арендных ставок до уровня 130–135 $/ кв. м /год. При этом стоит отметить, что увеличивается количество договоров аренды, где ставка номинирована в рублях.
Стала заметнее дифференциация ставок в зависимости от местоположения объекта: в начале года мы наблюдали значительный рост ставок на склады в непосредственной близости от МКАД. Кроме того, в зависимости от направления ставки могут отличаться на 10–15%: транспортная ситуация на восточных трассах сложнее, чем на севере и юге. Однако строительство новых трасс и расширение существующих уже сейчас оказывают определенное влияние, и многие направления становятся более востребованными с улучшением транспортной ситуации (как, например, Ново-рязанское направление).
За 2013 год арендные ставки практически не изменились; в 2014 году мы ожидаем связанной с динамикой курса валют коррекции в сторону понижения ставок в долларовом эквиваленте.
Цена продажи сохраняется на прежнем уровне: для объектов класса «А» средняя цена предложения варьируется в пределах от $1200 до $1400 за кв. м, для класса «B» – от $900 до $1300 за кв. м (без НДС).
Ставки капитализации также остались на уровне начала 2013 года, для лучших объектов на рынке этот показатель составляет порядка 11,5%. Однако, несмотря на рост интереса инвесторов к сегменту складской и индустриальной недвижимости, инвестиционных сделок на рынке немного и данный показатель скорее экспертный.
Прогноз
В следующем году мы ожидаем сокращение спроса до уровня 900 тыс. кв. м. При этом объём ввода в эксплуатацию будет находиться на рекордно высоких отметках: на 2014 г. заявлено к строительству около 1,7 млн кв. м качественных складских объектов, из которых, по нашим оценкам, будут построены и введены в эксплуатацию около 1 млн кв. м. Однако, вероятнее всего, доля вакантных площадей составит не более 5% к концу 2014 г.: примерно пятая часть запланированных объектов уже арендована или приобретена в собственность конечными пользователями.
Вместе с тем возможно появление отдельных географических зон, где ситуация может отличаться от средней по рынку. Так, например, в северном направлении, где будет введено в эксплуатацию порядка 45% от всех строящихся складских помещений, возможен больший уровень вакантных площадей.
О транспортной ситуации в московском регионе
Уходящий год наглядно показал, как могут повлиять на рынок складской недвижимости изменения в транспортном регулировании. Так, ограничение движения грузового транспорта внутри МКАД привело к тому, что компании, оперирующие в Москве, стали рассматривать склады в непосредственной близости от автодороги, а те арендаторы, которые обслуживают со своего дистрибуционного центра несколько городов, напротив, были заинтересованы в складах в районе Московского Малого кольца.
Ожидаемое строительство ЦКАД должно разгрузить многие направления и улучшить транспортную ситуацию, однако пока сложно предсказать сроки окончания реализации этого проекта.
По нашему мнению, строительство платных дорог в ближайшей перспективе практически не окажет влияния на рынок, поскольку в большинстве случаев компании-владельцы грузового транспорта будут использовать бесплатные трассы во избежание увеличения транспортных издержек. Исключение могут составить компании, для которых крайне важна скорость и регулярность поставки товаров.
Улучшение транспортной ситуации приводит к изменениям на рынке складской недвижимости с некоторым временным лагом – в 2–3 года. Однако уже сейчас выросли в цене участки, расположенные у шоссе, которые активно реконструируется. Наиболее востребованными со стороны арендаторов и покупателей складов являются Ленинградское шоссе, а также южные и юго-западные направления – Минское, Киевское, Симферопольское и трасса М4 «Москва-Дон».
О рынке логистических услуг
В этом году заполняемость площадей логистических операторов значительно выросла: у основных операторов практически не осталось свободных площадей, трудно найти объём более 2000 паллетомест. Однако логистические операторы по-прежнему проявляют осторожность в части спекулятивной аренды площадей. Также рынок увидел несколько примеров, когда компании арендовали складские площади, а затем приглашали к сотрудничеству логистическую компанию.
О Новой Москве
На рынке земельных участков, расположенных на территории Новой Москвы, по-прежнему сохраняется неопределенность, хотя ситуация постепенно улучшается. Утверждение Генерального плана развития Москвы с учётом присоединенных территорий ожидается только в 2014 году, градостроительная комиссия по согласованию строительства на присоединенных территориях пока не сформирована. Таким образом, строительство новых объектов затруднено и достраиваются те, строительство которых было запланировано до расширения границ города.
Наличие серьёзных сложностей с получением разрешений на строительство объектов на землях присоединенных территорий привело к откладыванию решений о приобретении там участков. Ряд игроков предпочел переориентироваться на участки, расположенные в Московской области.
Knight Frank
|