Организация склада на производстве

В продолжение тенденции последних двух-трех лет на рынке складской недвижимости в 2013 году ощущался острый дефицит предложения качественных площадей. Как следствие, все большее распространение получают проекты built-to-suit.  

Основные тенденции

•  По итогам года совокупное предложение качественных складских площадей выросло на 3,8% и составило 1.509,2 тыс. кв. м.

•  В течение 2013 года на рынке наблюдался дефицит вакантных складских площадей, что приводило к росту отложенного спроса.

•  Наибольший спрос на складские помещения в течение 4 квартала 2013 года демонстрировали производственные предприятия, ритейлеры и транспортно-логистические предприятия.

•  Наиболее востребованными среди арендаторов стали складские помещения от 1.000 до 3.000 кв. м, удельный вес которых в общем объеме запросов составил 40,5%.

•  Средний уровень вакансии во всех классах качественных складских комплексов оказался ниже итогового показателя 2012 года примерно на 2 п.п. В конце отчетного периода вакантными на рынке оставались всего 44,4 тыс. кв.м.

• За год рост арендных ставок (triple net) в классе «A» составил 10%, в классе «B» – 8%.

• По подсчетам аналитиков ASTERA, в 2014 году ожидается ввод почти 170 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель прошлого года. В случае реализации заявленных планов возможно удовлетворение отложенного спроса.

Предложение

В 2013 году на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга было введено 54,2 тыс. кв. м арендопригодных площадей. По итогам года совокупное качественное предложение складских комплексов составило 1.509,2 тыс. кв. м, увеличившись на 3,8% по сравнению с итоговым значением 2012 года.

Основной объем ввода (90%) пришелся на второе полугодие отчетного года. Развитие получило только северо-западное направление.

Преобладание спроса над предложением приводит к тому, что предварительные договоры аренды подписываются уже на этапе строительства складских комплексов. К моменту открытия значительная часть площадей в них уже может быть сдана.

В 2014 году на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга планируется к вводу почти 170 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель 2013 года. В результате объем совокупного предложения складских площадей вырастет на 11,2% и составит 1.678,7 тыс. кв. м.

Спрос

В течение всего года спрос на складскую недвижимость сохранялся на высоком уровне. Отсутствие на рынке вакантных площадей приводило к росту отложенного спроса. Для удовлетворения потребности в складах некоторые компании рассматривали следующие варианты:

•  покупка земельных участков;

•  строительство в формате built-to-suit.

В качестве примера реализации первого варианта можно привести компанию «Юникос-метик», которая еще в 2010 году приобрела земельный участок в Колпино и к концу 2013 года практически завершила строительство склада для собственных нужд.

По второму пути пошел продуктовый ритейлер «Верный»: девелопер PNK Group построит для него склад арендопригодной площадью 35 тыс.кв. м в районе Петро-Славянки. Завершение строительства намечено на вторую половину 2014 года.

Таким образом, следует отметить, что сложившаяся ситуация приводит к сокращению отложенного спроса, тем самым негативно влияя на девелопмент спекулятивных складских комплексов.

По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 40,5%. Доли транспортно-логистических и торговых компаний оказались примерно одинаковы - по 20%. Наиболее востребованными среди арендаторов стали складские помещения от 1.000 до 3.000 кв. м, удельный вес которых в общем объеме запросов составил 40,5%. Помещения площадью от 500 до 1.000 кв. м также пользовались высоким спросом, частота таких заявок составила 31%.

В конце декабря на рынке оставались вакантными около 44,4 тыс. кв. м в складских комплексах классов «A» и «B», по сравнению с 33,2 тыс. кв. м в сентябре и 11,7 тыс. кв. м в марте. Количество вакантных площадей в перспективе продолжит увеличиваться, что сможет благоприятно повлиять на удовлетворение спроса арендаторов. Однако, с учетом негативных прогнозов темпов роста промышленного производства в России и Санкт-Петербурге, объем спроса, в первую очередь со стороны производственных компаний, в 2014 году будет иметь тенденцию к понижению.

Баланс спроса и предложения

В течение года на рынке складской недвижимости наблюдался дефицит вакантных складских площадей, что привело к росту ставок.

В декабре 2013 года средневзвешенные годовые ставки предложения triple net в классах «А» и «B» составили соответственно 132 доллара США и 122 доллара США за кв. м.  За год рост ставок в классе «A» достиг 10%, в классе «B» – 8%. Ставки операционных расходов – 25-35 долларов США за кв. м в год.

Согласно результатам исследования ASTERA, уровень вакансии к концу 2013 года составил 3,42% в складских комплексах класса «A» и 1,81% – класса «B». Следует отметить, что за 4 квартал уровень вакансии в складских комплексах класса «B» понизился на 0,72 п.п., а в комплексах класса «A», напротив, было зафиксировано увеличение на 1,33 п.п.

В 2014 году ожидается сравнительно высокий объем ввода нового предложения. При этом удельная доля складов класса «B» составит менее 10%. По мнению аналитиков ASTERA, в перспективе ситуация на рынке высококачественных складов стабилизируется, так как спрос на них сможет быть обеспечен соответствующим предложением. Однако, спрос на менее дорогие складские комплексы останется по-прежнему неудовлетворенным.

ASTERA в альянсе

с BNP Paribas Real Estate