Забыли пароль? РЕГИСТРАЦИЯ
Подписка на новости
E-mail*:
Поиск статей по тематике:
Год:
Месяц:

Вы находитесь в разделе «Статьи» по тематике складская логистика, который посвящен организация работы склада, затрагивает такие вопросы, как распределительная логистика и правильная организация работы склада. Большинство статей и материалов несут практическую пользу и написано эксклюзивно для портала skladcom.ru.  

Международная выставка-форум «СКЛАДЫ РОССИИ», 19-21 ноября, Санкт-Петербург

Организация склада на производстве

10.04.2014
Рынок России. Итоги первого квартала

Интерес к региональным рынкам складской недвижимости со стороны как арендаторов, так и девелоперов продолжает расти. По заявлениям федеральных и локальных игроков, в ближайшие два года на рынок выйдут новые качественные спекулятивные объекты в Екатеринбурге, Челябинске, Уфе, Перми, Самаре, Тольятти, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Новосибирске и Владивостоке.

 

Ключевые показатели

• В I квартале 2014 г. объём нового предложения составил около 200 тыс. кв. м – в  1,6 раз больше показателя аналогичного периода 2013 г.

• Объём сделок аренды и покупки складских площадей конечными пользователями сохраняется на высоком уровне. По итогам I квартала этот показатель достиг 203 тыс. кв. м – на 23% больше, чем в I квартале 2013 г.

• С конца 2013 г. доля вакантных площадей несколько увеличилась – до уровня 2,5% для объектов класса «А» в Московской области.

• Стремительный рост курса доллара по отношению к рублю, а также рост предложения на северном и юго-восточном направлениях Подмосковья привел к снижению средних запрашиваемых ставок аренды до уровня 120–130 $/кв. м/год для объектов класса «А» (triple net).

 

Основные события первого квартала 2014 года

В Челябинске ведется строительство транспортно-логистического комплекса «Южно-уральский», первая очередь которого составит 82 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию заявлен на 2015 г. Ожидается, что строительство комплекса повысит привлекательность города в качестве транспортно-логистического хаба и позволит привлечь дистрибьюторские и производственные компании в качестве арендаторов складских площадей.

PNK Group заявила о начале строительства во второй половине 2014 г. складского комплекса в Екатеринбурге общей площадью 125 тыс. кв. м. Также объявлено о строительстве в городе комплекса площадью 118 тыс. кв. м компанией a2logistic.

 

В Ростове-на-Дону была заключена крупная сделка аренды:  компания X5 Retail Group занимает 30 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе a2logistic Rostov-on-Don. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank.

Как и в московском регионе, в региональных городах страны основной спрос на качественные склады формируют торговые операторы. Об активной экспансии заявили такие крупные розничные сети, как X5 Retail Group, MediaMarkt, METRO Cash & Carry.

 

Предложение по Московской области

По итогам I квартала 2014 г. общий объем предложения качественных складских площадей в московском регионе превысил 8 млн кв. м. В первые три месяца было введено в эксплуатацию порядка 200 тыс. кв. м складских площадей, что в 1,6 раз превышает показатель аналогичного периода 2013 г. Относительно высокий объём нового предложения во многом обусловлен переносом сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов с конца прошлого года.

 

В I квартале текущего года новые складские площади были возведены на юге, юго-востоке и востоке московского региона. Наибольшая доля (около 58%) объектов нового строительства пришлась на юго-восточное направление (Новорязанское шоссе): там ведется строительство сразу нескольких крупных комплексов. Еще 24% и 18% пришлись на юг и восток соответственно.

 

В настоящее время активно возводятся объекты на севере области (вдоль трассы А-107, между Ленинградским и Дмитровским шоссе), где на 2014 г. заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 735 тыс. кв. м складских площадей класса «А». По оценкам экспертов, не все указанные площади будут возведены фактически, поэтому оптимистический прогноз ввода в эксплуатацию – порядка 500 тыс. кв. м.

 

Вместе с тем, даже появление половины всего заявленного объёма на столь небольшой территории определенно приведет к росту уровня вакантных площадей. Ожидается, что показатель вырастет до 7–8% к концу текущего года. По итогам I квартала доля вакантных площадей в объектах класса «А» несколько выросла – до значения 2,5% по сравнению с 1,9% в конце 2013 г.

 

Столь активное развитие складского девелопмента создает конкуренцию в борьбе за арендатора. Это приводит к тому, что для повышения привлекательности своих объектов собственники внедряют новые технологические решения, обеспечивающие дополнительную эффективность и безопасность эксплуатации здания, а также рассматривают возможные способы повышения экономической привлекательности своих площадок.

 

Спрос

Общий объём сделок аренды и покупки на российском рынке качественной складской недвижимости в I квартале 2014 г. составил порядка 338 тыс. кв. м, что является максимальным значением показателя за аналогичный период на протяжении последних 6 лет и превышает показатель I квартала 2013 г. на 35%. Основная доля сделок  аренды и покупки складов – около 60% – по-прежнему приходится на московский регион. Однако по итогам I квартала 2014 г. это значение несколько ниже, чем среднее значение аналогичных периодов последних 3-х лет. Это подтверждает тенденцию роста спроса на складские помещения в региональных городах России. Так, впервые на российском рынке качественной складской недвижимости доля сделок в регионах (без учёта московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в I квартале достигла уровня 32%. При этом в абсолютных значениях по итогам первых 3-х месяцев объём сделок в 2 раза превысил аналогичный показатель I квартала прошлого года. Остальные рекордно низкие 8% общего объёма поглощения пришлись на рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области, что в большей степени связано не с объемом спроса, а с недостатком доступного предложения.

 

По итогам I квартала доля сделок покупки в общем объёме поглощения качественных складских площадей в московском регионе составила порядка 17% или почти 34 тыс. кв. м. Этот показатель на 16% больше, чем в аналогичном периоде  прошлого года. Во II квартале текущего года мы ожидаем некоторого снижения активности в части сделок по покупке складских площадей, вызванного неготовностью собственников идти на уступки, корректируя цену в сторону понижения в долларовом эквиваленте. Стоит отметить, что стоимость импортируемых стройматериалов растет, при этом обеспечить полное замещение импорта пока невозможно без снижения качества используемых материалов; снижение себестоимости строительства, как следствие, возможно прежде всего за счёт снижения прибыльности проекта для девелопера или снижения качества будущего здания. Потенциальные покупатели корректируют планы по покупке складских площадей  в ожидании стабилизации  политической и экономической ситуации, но в ряде случаев складская недвижимость продолжает рассматриваться как надежный актив для вложений.

 

Что касается географического распределения спроса в московском регионе, то порядка 66% общего объёма арендованы и куплены на южных направлениях (юго-восток, юг и юго-запад); на севере, где ведётся активное строительство, это около 24%. Остальная часть пришлась на восточное направление (Горьковское шоссе).

Доля торговых операторов (online и offline, а также дистрибьюторов) в общем объёме сделок сохраняется на прежнем уровне: в I квартале она составила больше половины (почти 60%) общего объёма поглощения складских площадей. Относительно I квартала 2013 г. заметно выросла доля логистических операторов – на 17%. Однако, несмотря на это, их доля в общем объёме сделок по итогам 2014 г. вряд ли превысит 20%.

 

Коммерческие условия

В I квартале 2014 г. мы наблюдали коррекцию запрашиваемых ставок аренды до уровня 120–130 $/кв. м/год для объектов класса «А» (triple net). Такая ситуация на рынке вызвана ростом курса доллара по отношению к  рублю до уровня кризисного 2009 г. Интересно отметить, что в связи с большим объемом будущего предложения на севере московского региона, где к вводу в эксплуатацию заявлено порядка 43% общего объёма ввода, в I квартале запрашиваемая ставка аренды в некоторых объектах этого направления составляла 115–120 $/кв. м/год.

 

Количество договоров аренды, где ставка номинирована в рублях, не возрастает в связи с тем, что складские комплексы, как и раньше, преимущественно закредитованы в валюте, при этом переходу на рублевые кредиты мешает в том числе и неготовность арендаторов соглашаться на рублевую ставку индексации, равную российской инфляции. 

 

Несмотря на увеличение курса доллара, средняя  цена предложения объектов на продажу сохранилась на уровне 2013 г., составив $1.200–1.400 за кв. м (без НДС) для складских объектов класса «А». Напомним, что это вызвано неготовностью собственников понижать цены в долларовом эквиваленте.

 

Прогноз

До конца 2014 г. к вводу в эксплуатацию в московском регионе заявлено порядка 1,7 млн  кв. м качественных складских площадей. При этом на северное и юго-восточное направления придется примерно 64% объёма заявленного нового предложения. Однако с учетом возможных изменений будущего спроса в сторону уменьшения на фоне некоторых политических и экономических волнений вероятна коррекция планов  по вводу в эксплуатацию ряда проектов: по оценкам экспертов, в московском регионе будет введено около 900 тыс. кв. м, из которых около половины придется на северное направление. Таким образом, на конец 2014 г. общий объём предложения складских площадей классов «А» и «В» в московском регионе может достигнуть уровня 9 млн кв. м.

 

Принимая во внимание тот факт, что наибольший объем спроса на качественные склады формируют торговые компании (online и offline торговля, дистрибьюторы) – в среднем в последние 3 года их доля составляла порядка 60%, – дальнейшее развитие российского рынка качественной складской недвижимости во многом будет зависеть от ситуации на рынке розничной торговли. С ростом стоимости импортных товаров на территории РФ (ввиду роста валютного курса) вероятно некоторое снижение объемов потребления населением либо переход в более низкий ценовой сегмент (что уже происходило в кризисные 2008–2009 гг.), что может вызвать снижение потребности в складских площадях со стороны торговых операторов, в том числе за счёт сокращения количества хранимых товарных позиций. С учётом возможной понижательной динамики спроса по итогам 2014 г. объём поглощения ожидается на уровне 800–900 тыс. кв. м.

 

По итогам первого полугодия 2014 г. при условии отсутствия серьёзных макроэкономических шоков с большой долей вероятности запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса «А» сохранятся на уровне 120–130 $/кв. м/год.

 

Knight Frank

 
   Версия для печати
Канал по вопросам обустройства и оснащения современного склада SkladcomTV

Вы находитесь в разделе «Статьи» по тематике складская логистика, который посвящен организация работы склада, затрагивает такие вопросы, как распределительная логистика и правильная организация работы склада. Большинство статей и материалов несут практическую пользу и написано эксклюзивно для портала skladcom.ru.  

 

Эффективная организация работы склада на производстве. Сегодня этот вопрос беспокоит многих в России. Есть большое количество успешных предприятий различных отраслей промышленности, которые тем не менее несут огромные убытки из-за того, что у них напрочь отсутствует организация управления складом: неликвиды, пересортица, ошибки при комплектации заказов… В итоге вместо прибылей убытки.

 

Организация работы склада с нуля – это правильный путь к наведению порядка на предприятии. Чем пытаться исправить работу в мелочах, лучше попытаться понять, что организация процессов на складе – это очень сложный и трудоёмкий процесс. И начать его надо с глобального аудита склада, собрать все данные, проанализировать их, привлечь профессиональных консультантов и вместе понять, как можно по-новому построить правильную организацию работы склада.

 

Хорошая организация работы склада – это учет складских процессов, слаженная работа отдела планирования, закупок, складского персонала, отдела доставки заказов. Одним словом, это не просто внедрение пары-тройки нововведений или стандартов в работе, это сложные и глобальные перемены. Полумеры никогда не дадут положительного результата в организации склада!

 

Кстати, если вы думаете, что раз магазин – это не производственное предприятие с цехами и огромной площадью, то организация учета на складе займет пару дней. К сожалению, это не так. Аудит, выявления слабых мест, варианты решений проблем, выбор лучшей стратегии размещения товаров, внедрение системы автоматизации – только так можно добиться правильной организации работы склада магазина.

 

В журнале «Складской комплекс» написано немало статей от практиков рынка, директоров по логистике и начальников складов, которые подтвердят всё выше сказанное. 

Copyright © Skladcom.ru – складская техника и оборудование
Использование любых материалов без письменного согласования с администрацией портала не допускается! Помните, что нарушение авторских прав охраняется законодательством РФ.
Если Вы заинтересованы в сотрудничестве с журналом "Складской комплекс" и порталом www.skladcom.ru в части размещения рекламной информации или Вашему мероприятию необходима информационная поддержка, просьба написать нам письмо на pisma@skladcom.ru.
Яндекс.Метрика